내년 상반기부터 미분양 아파트를 매입, 임대 사업을 벌이는 사업자에게 각종 세제 혜택이 주어진다. 과거 금융위기때 미분양 아파트를 줄이기 위해 사용됐던 세제 혜택들이 이번에도 다시 주어질 것으로 보인다.

이에 따라 서울·수도권 지역 미분양 아파트 가운데 임대사업용으로 활용 가능한 중소형 아파트에 수요자들이 많이 몰릴 것으로 보인다. 특히 서울에서는 재건축 소형 의무비율에 따라 25.7평 이하를 60% 짓도록 돼 있어 10∼20평형대 소형 아파트가 내년부터 크게 늘어날 전망이다.

중소형 아파트는 부동산 경기가 좋지 않은 데다가 비싼 분양가 등으로 미분양이 나는 경우가 많다. 대신 대부분 강남권에 자리잡고 있어 임대에는 큰 어려움이 없다는 것이 장점이다.

●2가구이상 매입 세무서에 등록해야

임대사업을 하려면 본인이 소유하고 있는 주택 외에 2가구 이상의 주택을 매입해 관할 세무서에 임대사업자로 등록을 해야만 세금혜택을 받는다.

또 임대 개시 10일 전에는 임대사업자 거주지 구청 주택과에 계약기간, 보증금, 임대료를 신고해야 한다. 세무서에도 임대개시 후 3개월 이내에 임대조건을 신고해야 한다.

임대사업자에 대한 세금면제 혜택은 금융위기를 전후해 생겼다. 그러나 지금은 시효가 만료돼 새로 진입하는 사업자에게는 혜택이 돌아가지 않는다. 실제로 미분양 매입 임대는 1998년 3월1일부터 같은 해 12월 말일 사이에 매입한 미분양 주택에 대해서만 세금 감면 혜택이 주어진다. 현재 상태에서는 미분양 주택을 사서 임대사업을 해도 세제 혜택은 받을 수 없다.

따라서 정부가 새롭게 미분양 임대사업자에 대한 세제혜택 부여 방안을 확정했을 때 임대사업에 착수해야 한다. 현재 정부가 마련 중인 대책은 과거 미분양 주택 매입임대사업자에게 주었던 것과 비슷한 수준이 될 전망이다.

특히 국민주택규모 이하의 주택에 대해서는 과거처럼 취·등록세를 절반가량 감면해 주고,5년 임대후 팔면 양도세를 전액 감면해주는 선이 될 것으로 업계에서는 전망하고 있다.

●수익성은 별로, 세제혜택에 주목하자

서울의 경우 임대사업자의 임대소득이 연 5∼6%선에 그치는 경우가 대부분이다. 일부는 이자율에도 못 미쳐 ‘역마진’이 발생한다고 하소연하기도 한다. 전세물량이 풍부한 데다가 경기침체로 수요가 크게 줄었기 때문이다.

물론 역세권으로 입지여건이 좋은 곳은 연간 8∼10%의 고수익을 내기도 하지만 그런 경우는 드물다. 임대사업자는 월세를 선호하지만 아예 월세보다는 전세로 전환하는 경우도 많다. 목돈이 들어가는 임대사업만을 목표로 하기에는 무리가 따른다는 것이다.

그러나 임대사업때 주어지는 세제혜택을 주목할 필요가 있다. 강남권 등의 미분양 주택을 사서 5년가량 임대사업을 한 후 팔때 양도세를 면제받게 되면 여기서 생기는 차익이 만만치 않을 수 있기 때문이다.

실제로 강남권의 아파트 시세는 바닥권에 근접하고 있는 추세다. 내년에 바닥권에 도달했을 때 소형 아파트를 사서 임대사업을 하게 되면 그 과정에서 가격이 오를 수 있고, 이 때 시세차익을 누릴 수 있기 때문이다.

●강남 재건축 소형의무화 물량 노릴만

전통적으로 임대사업은 역세권 소형평형이 강세를 보였다. 역세권은 미래가치를 평가함에 있어 가장 우선 순위에 드는 만큼 무엇보다 인근 전철이나 버스 같은 교통편리성이 우선돼야 한다.

다만, 이런 역세권 아파트는 미분양이 그리 많이 나지 않는다는 것이 약점이다. 따라서 강남권 재건축 아파트 가운데 소형 의무비율에 따라 마지못해 지어지는 소형아파트가 투자대상으로는 적격이라는 분석이다. 이들 아파트는 미분양이 많이 나기 때문이다.

내집마련정보사 김영진 사장은 “세금과 관련, 임대소득의 경우 종합소득세에 합산 과세되고, 주택의 보유수에 따라 세금이 달라지기 때문에 임대사업에 앞서 세금 문제는 반드시 꼼꼼히 따져 봐야 한다.”고 말했다.

김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr