뉴스테이를 지속적으로 추진하기 위해서는 재무적 투자자(FI)의 참여가 필요하며, 이를 위해 국토부는 수차례 FI 간담회를 통해 의견을 들어, FI의 적극적 참여를 위한 아래의 대책을 추진하고 있습니다.

① FI에게 안정적 중간배당 가능토록 연면적 30% 범위에서 분양주택·수익시설 복합 개발하여 수익 조기실현 가능한 사업구조 마련

② 금융기관이 리츠에 일정비율 이상 출자* 시 적용되던 금산법이나 보험업법상 사전승인·신고의무를 사후보고로 간소화 추진
* 금산법 : 20%초과 출자(5%이상 출자, 실질적 지배 등), 은행·보험업법: 15%초과 출자
** (사례) 리츠에 대한 출자규제(은행, 보험 15%)로 인해 금융기관에서 15% 미만 출자, A뉴스테이리츠 : A은행 14.9% 출자, B주택개발리츠: B보험사 14.5% 출자
 
③ 보험사가 지급여력비율(RBC) 산정 시 적용하는 신용위험계수*를 부동산 실물투자 수준으로 하향(현행 12%→7.5%수준) 조정 추진
* 가용자본/필요자본으로, 신용위험계수가 커질수록 보험사의 필요자본도 커지게 됨
 
④ 임대주택 투자를 활성화하기 위해 적용되고 있는 임대주택 리츠·펀드에 대한 배당소득세 분리과세를 `18년말까지 연장 추진

⑤ 법인이 리츠를 통해 장기임대주택(15년 이상)에 투자하는 경우, 배당소득과 주식양도차익에 대해 법인세 감면 추진

⑥ FI 인허가·준공 리스크 저감을 위해 리츠 설립시에는 기금이 출자하고, 준공 후 FI가 기금 지분을 인수하는 방식 도입

⑦ 기금과 LH 등이 출자해 설립한 토지지원리츠가 토지를 매입해 뉴스테이리츠에 저렴하게 임대하는 토지임대형 뉴스테이 도입

⑧ 상대적으로 위험 기피 성향이 큰 FI의 투자를 유도하기 위해서 허브리츠 채권, 토지임대 리츠 채권 등 FI가 참여경로 다양화

⑨ 자기관리형 주택임대관리회사에 제공하는 주택도시보증공사의 보증(임대관리보증)의 보증기간 연장 등 보증상품을 개선하여, 임대인(리츠) 공실 위험 완화 추진

이러한 노력을 통해 지난 6월에는 허브리츠 채권 1,000억원을 FI가 매입하여 허브리츠를 통해 간접 출자하고, 현재까지 약 3조원에 달하는 융자금을 FI를 통해 조달하는 등의 성과가 있었고 영등포 교도소 부지에 추진한 토지임대 방식의 경우에도, FI의투자가 확정(약 370억원, 지분율 20%)되었으며 은행 유휴지점을 활용한 도심형 뉴스테이(약 10,000호 계획)의경우에도 FI의 보통주 출자가 예정되어 있습니다.

아울러, 금산법상 리츠 출자에 따른 사전승인이 사후보고로 규제가 완화되면, 금융기관의 보다 적극적인 투자가 기대됩니다.

뉴스테이 초기에는 건설사만 출자하였으나, LH 보유부지를 대상으로 하는 공모사업에 자산관리회사(AMC)*, 주택임대관리업체** 등이 출자자로 참여하는 등 출자자 다변화 추세를 감안할 때 상기의 정부의 노력이 본격화되어 뉴스테이가 안정화되면 FI의 참여도 보다 확대될 것으로 예상합니다.
* LH 2차 공모(’15.6 공고) 이후 모든 사업장에 AMC 출자
** 우리레오 PMC, HN주택임대관리 등

우리부는 앞으로도 뉴스테이에 FI 참여를 유도하기 위한 정책을 추진하여 지속 가능한 뉴스테이 사업구조를 마련해 나가겠습니다.

< 보도내용 (서울경제, ’16.9.28) >