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26회 공인중개사 시험 수준 어땠나

1차 부동산 민법·2차 공법 ‘난해’… 계산 문제 줄어 전체적으론 ‘무난’

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제26회 공인중개사 자격시험이 지난 24일 전국의 시험장에서 치러졌다. 공인중개사는 취업을 앞둔 20대뿐 아니라 40대 이상에게도 퇴직 후 유망직종으로 떠오르면서 해마다 응시 인원이 늘고 있다. 공인중개사 자격시험은 1·2차시험 모두 과목별 40점 이상 전 과목 평균 60점 이상이 돼야 합격의 영광을 안을 수 있다. 서울신문은 공인단기 강사들의 도움을 받아 이번 시험의 과목별 난도 및 특징을 분석했다.

이번 공인중개사 시험은 1차시험에서는 부동산 민법이, 2차시험에서는 부동산 공법이 다소 까다롭게 출제됐다. 하지만 나머지 과목들은 예년과 비슷한 수준의 난도를 보인 것으로 분석됐다.

공인중개사 1차 시험 과목인 부동산학개론은 공인중개사 시험 과목 가운데 유일하게 비(非)법률 과목이다. 이번 시험은 평이한 수준의 문제가 다수 출제된 데다 계산 문제 비중이 크게 줄었다. 지난해 시험에서는 계산 문제가 다수 출제되면서 수리적 이해력을 묻는 경향이 짙었지만, 올해는 다른 양상을 보였다. 이에 따라 수험생의 체감 난도도 낮아졌을 것으로 분석된다. 김하선 강사는 “계산 문제는 문항 수만 줄어든 것이 아니라 깊은 사고를 요구하는 복잡한 문제는 거의 출제되지 않았다”며 “기본공식만 알고 있다면 충분히 고득점이 가능한 수준”이라고 평가했다. 아울러 최근 개정 법률이나 시사 문제 등도 대부분 출제되지 않아 기본서를 바탕으로 이론 학습에 충실했다면 충분히 합격이 가능하다는 분석이다. 일반 이론문제도 문장 표현이 복잡하거나 난해하지 않아 맥락 파악이 쉬웠을 것으로 보인다. 김 강사는 “기초적인 개념을 묻는 문제가 다수 출제되면서 문제 풀이에 걸리는 시간도 짧았을 것”이라면서 “기초적인 개념과 개론의 기본 내용을 숙지하는 것이 중요하다는 것을 보여준 시험”이라고 전했다.

1차 시험 두 번째 과목인 ‘민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정’(부동산 민법)은 최근 3년 동안 치른 시험과 비교했을 때 체감 난도가 높았을 것으로 보인다. 특히 물권법 분야가 어렵게 출제되면서 예년에 비해 높은 점수를 받기는 어려울 전망이다. 분야별로는 민법총칙 9문항, 물권법 15문항, 계약법 10문항, 민사특별법 6문항이 출제됐다. 홍남기 강사는 “6문항 정도는 지난해에도 나왔던 문제였지만, 물권변동의 등기 관련 판례 문제와 담보물권의 저당권 판례 문제 등 어려운 문제도 다수 나왔다”며 “법조문과 기본적인 판례의 중요성을 다시 한번 확인할 수 있었던 시험”이라고 말했다.

지난해 까다로운 문제가 다수 출제되면서 당락을 좌우했던 부동산 공법은 올해 난도가 조금 하락한 것으로 분석됐다. 다만 여전히 난도 조절용으로 출제되는 지엽적이고 구체적인 문제가 7문항 정도 나오면서 높은 득점은 어려울 전망이다. 박상민 강사는 “지난해 시험과 비교하면 10점 정도는 더 받을 수 있는 수준의 난도”라면서 “기본서에 충실하게 학습해 왔다면 60~70점대 점수는 충분히 가능할 것”이라고 전망했다. 다만 이번 시험도 지난해와 마찬가지로 난도 상에 해당하는 문제가 7문항, 중간 난도가 15문항, 난도 하에 해당하는 문제가 18문항으로 전체적으로 어렵게 출제됐다. 분야별로는 국토계획에 관한 법률이 12문항, 도시개발법과 도시 및 주거환경정비법이 각 6문항, 건축법과 주택법이 각 7문항, 농지법이 2문항 나왔다.

공인중개사 법령 및 중개실무 과목은 중개사법령에서 35문항, 중개실무에서 5문항이 출제됐다. 지금까지 중개실무에서 30%(12문항 정도)가 출제된 것과 비교하면 법령의 출제 비중이 높아졌다. 전체적으로 두 분야 모두 출제가 예상됐던 평이한 수준의 문제로 구성됐다. 신준선 강사는 “중개사법령편은 모든 범위에서 골고루 출제됐고, 개업 공인중개사 등의 교육이나 주거용 오피스텔의 중개보수 계산 등 최근 개정된 사안을 비롯해 출제가 예상됐던 문제는 모두 나왔다”며 “예상하지 못했던 문제는 찾아보기 힘들었던 시험”이라고 전했다. 다만 부동산거래신고서 작성방법 등 세부적이고 지엽적인 문제도 나왔다. 중개실무의 경우 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법, 외국인토지법, 민사집행법, 공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 대법원규칙에서 1문항씩 출제됐다.

부동산 공시법과 부동산 세법은 예년 수준의 평이한 난도로 출제됐다. 부동산 공시법은 토지표시 3문항, 지적공부 4문항, 지적측량 3문항, 토지이동 2문항 등 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에서 모두 12문항이 나왔다. 강승구 강사는 “기존에 자주 출제되던 범위에서 다수의 문제가 나왔다”며 “쉽게 해결할 수 있는 수준”이라고 분석했다. 반면 모두 12문항이 나온 부동산 등기와 관련한 문제는 기본 이론을 응용한 지문들이 등장하면서 체감 난도가 높았다는 분석이다. 세부적으로는 등기총론 2문항, 등기절차총론 1문항, 각종 등기절차 2문항, 권리등기 6문항, 이의신청 1문항이 출제됐다. 강 강사는 “특히 가등기, 말소등기에 관한 문제에서는 지엽적인 지문이 등장해 수험생이 당황했을 것”이라고 전했다. 조세총론 2문항, 취득세 3문항, 재산세 3문항, 등록면허세 1문항, 종합부동산세 1문항, 양도소득세 6문항이 출제된 부동산 세법은 비교적 평이한 난도로 분석됐다. 다만 전통적으로 출제되던 기타소득세 중 주택임대업에 대한 소득세 관련 문제와 중요법 개정 사항을 묻는 문제는 등장하지 않았다. 김윤석 강사는 “빈출개념 위주로 문제가 구성되면서 비교적 쉬웠던 시험”이라며 “지난해 시험에 비해 난도가 낮아지면서 기본서 중심으로 꾸준히 학습한 수험생은 고득점이 가능할 것”이라고 전망했다.

산업인력공단은 다음달 25일 이번 시험 합격자를 발표할 예정이다.

홍인기 기자 ikik@seoul.co.kr
2015-10-29 23면
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자료 제공 : 정책브리핑 korea.kr

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