이로써, 계약갱신청구권, 전월세상한제 및 임대차신고제를 내용으로 하는 임대차 3법이 완성되었으며, 향후 임차인의 주거권을 크게 향상시키는 계기가 될 것으로 기대됩니다.
계약갱신청구권과 전월세상한제 도입 전에는 임대인과 임차인 간 협의를 통해 계약기간을 연장해왔지만, 이제는 임차인이 원한다면 4년간 안정적으로 거주하실 수 있습니다.
내년 6월부터 임대차 신고제가 도입되면 임차인은 지역 내 임대주택의 실거래 정보를 제공받게 되어, 시의성 있는 시세 정보를 바탕으로 임대차 계약을 체결할 수 있을 것으로 기대됩니다.
정부는 임대차 3법 도입 관련, 전세→ 월세 전환 가속화, 4년 후 전세가 상승 등 시장의 혼선을 우려하는 의견도 듣고 있습니다.
이에 대한 정부의 입장은 다음과 같습니다.
① 첫째, 임대차 3법 시행으로 전세→ 월세 전환이 가속화되는 것은 아닙니다.
전세→ 월세 전환추세는 `16년 이후로 큰 변동이 없습니다.
전세 비중이 급격하게 감소한 것은 금융위기 및 저금리 기조가 이어진 `06년부터 `16년 사이의 시기(50% 수준→ 40% 수준)이며, `16년 이후의 전세 비중은 약 40% 수준을 유지하고 있습니다.
* 전세비중(전국,%) : (`06년) 54.2 (`10년) 50.3 (`14년) 45 (`16년) 39.5 (`18년) 39.6 (`19년) 39.7
(수도권,%) : (`06년) 62.1 (`10년) 57.1 (`14년) 53.9 (`16년) 46.7 (`18년) 46.3 (`19년) 46.3
임대차 3법의 시행으로 오히려 현재 진행중인 계약의 갱신 시에는 임차인의 동의가 없이 임대인의 일방적인 의사만으로는 전세→ 월세로 전환할 수 없고,
서울 등 주요지역 거래 중 전세금을 승계한 매매거래의 비중이 높은 점을 감안할 때, 단기간에 전세금을 임차인에게 반환하고 전세에서 월세로 전환하는 경우는 많지 않을 것으로 보입니다.
* 전세금 승계 거래 (서 울,%) : (‘20.1월) 48.4 (2월) 48.3 (3월) 48.6 (4월) 47.4 (5월) 52.4
(강남4,%) : (‘20.1월) 57.5 (2월) 60.3 (3월) 61.6 (4월) 63.8 (5월) 72.7
설령, 갱신 시 전세→ 월세 전환이 이루어지더라도 법정전환율 4%(현재)가 적용되고, 보증금 및 월세에도 전월세 상한제가 적용되어 집주인이 전세에서 월세로 전환할 유인도 크지 않은 상황입니다.
아울러, 현재 4% 수준인 법정전환율을 최근 저금리 기조 및 기타 금융상품의 수익률을 고려하여 낮추는 방안도 추진할 계획입니다.
② 둘째, 금년 하반기 전세 수급전망은 양호합니다.
수도권 하반기 아파트 입주 예정물량*은 약 11만 세대로, 예년(9.4만호, ’15~‘19년) 대비 17.0% 많은 수준이며, 서울도 하반기 2.3만호 입주 예정으로 예년(2.1만호, ‘15~’19년) 대비 많은 상황입니다.
* (수도권 하반기 입주, 만호) ‘15.下 6.1, ’16.下 7.8, ‘17.下 11.8, ’18.下 13.3, ‘19.下 8.1
아울러, 수도권의 하반기 재개발․재건축 등 정비사업 이주수요는 약 1.5만 세대로, 예년 대비* 이주가 많지 않을 것으로 예측되며,
* (예년 이주물량) ’17上 2.6만, ’17下 3.7만, ’18上 2.7만, ’18下 2.7만, ‘19上 2.6만, ’19下 1.9만
서울의 하반기 이주수요도 약 5천세대로 예년보다 적어 전세수급 상황도 이전보다 안정적일 것으로 전망됩니다.
* (서울 이주물량) ’17上 1.3만, ’17下 1.6만, ’18上 0.9만, ’18下 1.4만, ‘19上 1.1만, ’19下 0.7만
(강남4 이주물량) ’17上 0.4만, ’17下 1.1만, ’18上 0.4만, ’18下 0.9만, ‘19上 0.4만, ’19下 0.2만
③ 셋째, 4년 후 전세가격은 급등 가능성이 거의 없으며, 안정적일 것입니다.
임대차 3법을 존속중인 계약에도 적용함으로써 향후 2년 간의 전월세 시장은 전반적으로 안정세를 보일 것으로 전망됩니다.
그 이후 기존 임대주택의 계약기간 만료일은 `22년부터 `24년까지 고르게 분산(매월 4% 수준)될 것으로 분석되어 계약물량의 단기적 집중으로 인한 가격급등이 발생할 가능성은 낮습니다.
또한, `22년 이후 서울 아파트 입주물량이 연간 5만호 이상이 예상되는 등 신규 공급물량도 충분한 상황으로, 전반적인 전월세 수급 안정을 보일 것으로 전망됩니다.
금년 5.6일에 발표한 공급물량 7만호와 금일 발표한 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안을 합하여 총 20만호*가 향후 서울권역에 추가 공급될 예정으로 공급물량도 충분합니다.
* 5.6 도심 내 공급방안 (7만호)+ 신규공급(13.2만호+α)
이 중 한국토지주택공사 등 공공이 보유하고 있는 공공택지 7만호와 주거복지로드맵, 3기 신도시 등 기존에 추진하던 공공택지 77만호를 합친 총 84만호*(서울 12만호, 경기 63만호, 인천 9만호 등)를 실수요자가 부담 가능한 가격으로 지속 공급할 계획입니다.
* 수도권 77만호 + 서울 1.5만호(5.6대책) + 수도권 5.7만호(8.4대책)
아울러, `25년에는 장기공공임대 240만호 가량이 확보*(재고율 10%, OECD 平8%) 될 예정으로, 우리나라 임차가구 4가구 중 1가구는 공공임대주택에 안정적으로 거주할 수 있게 됩니다.
* 공공임대주택 재고전망(만호,%) : (`19년) 160.6만호, 7.6% (`20년e) 173.2만호, 8.1% (`21년e) 186.3만호, 8.6% (`22년e) 199.6만호, 9.1% (`25년e) 238.3만호, 10.4%
→ 전체 845만 임차가구 중 공공임대 수용율 : (`22년) 23% (`25년) 28%
정부는 이번 임대차 3법의 시행을 통해 임차인의 주거권을 대폭 강화하는 한편, 전월세 시장 가격의 안정을 통해 무주택 서민의 주거불안이 발생하지 않도록 최선을 다하겠습니다.
