개발이익 환수차원에서 추진 중인 재건축 단지내 임대아파트 의무건축 논란이 가열되고 있다.임대아파트를 짓는 만큼 인센티브 용적률을 주겠다는 취지이지만 정부가 제시하는 방안대로라면 손해는 불가피하다는 주장이 나오고 있다.단지별로도 희비가 교차한다.사업추진이 빠른 단지는 느긋한 반면 사업승인을 전후한 단지는 불이익을 우려하고 있다.재건축 조합에서는 임대아파트를 섞어 짓느니 차라리 개발이익을 환수하는 게 편하지 않느냐는 얘기도 나온다.

●손익 계산은

임대아파트를 짓도록 의무화하고 용적률 인센티브를 주지 않는 것에 비하면 훨씬 나은 편이지만 그래도 손실은 불가피하다.

우선 당장 늘어나는 임대아파트 만큼 용적률을 더 주더라도 단지의 과밀화는 피할 수 없다.게다가 가구수가 늘어나는 만큼의 공용시설도 늘어나야 한다.반면 분양가는 임대아파트 표준건축비를 적용하게 되기 때문이다.

주택업체들은 일반분양가와 임대아파트 표준 건축비를 적용한 분양가간에는 평당 200만원까지 차이가 난다고 주장한다.

헤밀컨설팅그룹 황용천 사장은 “주택사업을 하는데 들어가는 금융비용 등 각종 비용이 분양가에 포함돼야 하는데 표준 임대건축비로 하면 이 부분에 차이가 생길 수 있다.”면서 “조합원은 손실을 볼 수밖에 없다.”고 말했다.

지방자치 단체가 제대로 임대아파트를 인수해줄지도 의문이다.막대한 재원을 들여 지자체가 조합으로부터 아파트를 사주기도 쉽지 않다는 것이다.이와 함께 재건축 조합에 가장 타격이 되는 것은 임대아파트를 섞어 지었을 때의 부작용이다.임대아파트가 들어와 단지 이미지가 나빠지면 집값이 떨어질 수밖에 없다는 분석이다.그렇다고 해서 임대아파트 평형은 크게 지으면 제도의 실행 목적과 맞지 않아 이럴 수도 저럴 수도 없는 상태다.

●저층과 중층 어디가 유리한가

일단 중층이 유리하다.저층에 비해 재건축시 늘어나는 용적률이 적어 임대아파트 가구수가 줄어들기 때문이다.1대1재건축은 아예 임대아파트를 짓지 않는 경우도 있다.

반면 저층은 최소한 단지규모의 10∼15% 가량은 임대아파트를 지어야 한다.서울시내 저층아파트의 대부분이 용적률 80∼100%이기 때문이다.중층이 유리하기는 하지만 중층 재건축 아파트단지 가운데 상대적인 혜택을 볼 만한 아파트는 거의 없다.대부분 중복규제를 받고 있다.은마아파트는 재건축 가능 연한이 됐지만 소형 의무비율 때문에 재건축이 사실상 불가능하다.

●사업단계 어디가 유리한가

정부내에서도 어떤 시점을 기준으로 적용할지 결론을 못내리고 있다.법은 올해안에 만들고 시행 시기는 집값을 봐가며 결정한다는 입장이다.사업승인이 난 아파트이더라도 늘어나는 용적률의 10%를 임대아파트로 짓도록 한 만큼 멸실된 재건축 아파트가 아니면 대부분 적용 대상이라고 봐야 한다.

그러나 잠실주공1,2,3단지 등은 적용되지 않을 것으로 보인다.이들 단지는 대부분 올해안에 분양에 나설 것으로 보이기 때문이다.

김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr