금융위원회는 ’24.11.27.(수) 개최된 제20차 금융위원회 정례회의에서 무궁화신탁에 대해 경영개선명령을 부과하였다.

【 경과 및 조치 내용 】

  금융당국은 ’22년 하반기 이후 부동산신탁사에 대한 모니터링을 실시하고, 특히 지난해부터는 부동산신탁사에 대한 주기적 스트레스 테스트를 통해 관리·감독을 추진해왔다.

  그중 무궁화신탁의 경우 가장 취약도가 높은 신탁사로 분류되어 자금관리계획 징구 등 관리·감독이 이루어졌으나, 무궁화신탁의 유동성, 건전성 문제 등이 지속됨에 따라 금년 8.29일부터 금감원 검사를 진행하고 있다. 그리고 최근 검사 진행 과정에서 무궁화신탁의 영업용순자본비율(이하 “NCR”)이 경영개선명령 기준인 100%에 미달한 것이 확인^*되었다.

* 금감원 검사 결과 ’24.9월말 기준 무궁화신탁 NCR은 69%로, 신탁사가 보고·공시한 NCR 125%에서 자산건전성 재분류, 시장위험액 과소 계상 부분 등을 시정

※ 적기시정조치 발동 NCR 기준 : [권고] <150%, [요구] <120%, [명령] NCR<100%

  이에 따라 금감원의 검사 결과, 예정 처분 내용에 대한 사전통지(11.11일) 및 의견제출 기간(11.12~11.21일)동안 무궁화신탁이 제출한 의견 등에 대한 검토를 거쳐 금융위원회에서 다음과 같은 경영개선명령 부과 결정이 이루어졌다.

【 경영개선명령 관련 후속 일정 】(☞참고1. 적기시정조치 절차)

  무궁화신탁은 관련 법규(「금융산업과 구조개선에 관한 법률」, 「금융투자업규정」)에 따라 경영개선명령이 의결된 금일부터 증자 등 자체 정상화, 객관적 실사를 거쳐 제3자 인수 등을 추진하고, 이를 구체적으로 반영한 경영개선계획을 내년 1월 24일까지 제출하여야 한다.

  경영개선명령과 같은 적기시정조치는 금융기관의 추가 부실화를 예방하고 건전한 경영을 유도하기 위한 것^*으로 증자, 제3자 인수 등을 통해 현재의 재무·건전성 상황을 개선토록 하는 데 그 목적이 있다.

* 금산법 §10 : “금융위원회는 ··· (생 략) ··· 금융기관의 부실화를 예방하고 건전한 경영을 유도하기 위하여 해당 금융기관이나 그 임원에 대하여 다음 각 호의 사항을 권고·요구 또는 명령하거나 그 이행계획을 제출할 것을 명하여야 한다.”

  또한, 금감원 검사반^* 등을 통해 무궁화신탁의 자체정상화, 제3자 인수 등 경영개선명령 이행이 원활하게 이루어질 수 있도록 관리·감독할 계획이다.

* 금감원 검사 종료 이후 파견감독관 운영(예금보험공사 등 인력 지원)

【 부동산신탁 사업의 특수성 및 대응방향 】(☞참고2. 부동산신탁의 유형)

  신탁계약의 법리상 부동산신탁사의 고유계정과 신탁재산(부동산) 상호간에 도산절연되므로, 부동산신탁사가 경영정상화를 추진하더라도 신탁사업에 미치는 영향은 제한적이다. 따라서 무궁화신탁이 추진하고 있는 대부분 신탁사업의 경우 이해당사자(위탁자[부동산소유자, 原시행사], 수익자[대출기관, 시공사 등], 분양계약자)의 별도 의사결정^*이 없는 한, 기존과 동일하게 사업이 진행·유지될 수 있다.

* 「신탁법」에 따르면 위탁자와 수익자가 합의하여 신탁사를 해임(변경)하거나, 수익자 동의(수익자 집회 등)를 거쳐 사업 진행(예: 신탁재산 처분 등)에 대한 결정 가능

  다만, 신탁사업 中 부동산개발 사업비(공사비 등)로 활용하기 위해 신탁사 고유계정에서 신탁계정으로의 대출(이하 “신탁계정대”)이 이루어지는 차입형 토지신탁 사업 및 책임준공형 토지신탁 중 신탁사가 책임준공을 이행하고 있는 사업의 경우 신탁사가 경영정상화를 추진하는 과정에서 신탁계정대를 적시에 투입하지 못한다면 사업추진에 어려움이 있을 가능성도 있는 상황이다.

  이에 정부는 무궁화신탁 고유계정에 대한 경영정상화와 함께, 개별 신탁사업장의 사업성 및 공사 진행상황, 이해관계자 동의, 자금조달 여건 등에 따라 관계기관 합동 대응방안을 적용하여 신탁사업장별로 원활한 사업추진 또는 재구조화·정리와 분양계약자 보호 등을 추진할 예정이다.

【 \uDB80\uDEB1 무궁화신탁 사업장별 원활한 신탁사업 유도 】

  무궁화신탁(고유계정) 정상화로 인해 영향을 받을 수 있는 사업장은 총 67개^*
(’24.9말 기준)로 차입형 사업장 32개, 책임준공형 사업장 35개이다.

* 차입형 및 책임준공형 사업장 총 157개(차입형 40, 책임준공형 117) 中 완공된 사업장 90개(차입형 8, 책임준공형 82) 제외 → 완공 사업장은 준공, 분양 등을 통해 종료 예정

  사업장별 사업추진은 각 사업장의 사업성에 대한 이해관계자(위탁자, 대주단, 시공사 등)의 판단 및 동의 절차와 자금조달 여건 등에 따라 개별적으로 결정되며, 개별 사업장별 특성에 맞게 정상화를 위한 처리방안을 신속하게 만들어 나갈 계획이다.

  사업성과 공사진행도가 양호한 사업장은 사업장 자체적으로 기존 사업을 계속 진행·완공할 수 있을 것으로 예상된다. 일부 미착공 등 사업장의 경우 대주단과 위탁자(토지소유자, 原시행사), 시공사가 협의하여 계속 진행, 신탁사 교체, 재구조화, 정리 등을 추진할 수 있다. 사업장 재구조화 과정에서 지원요건이 충족된다면 ｢PF 정상화 펀드｣, ｢PF 신디케이트론｣ 등도 활용될 수 있다.

【 \uDB80\uDEB2 분양계약자 보호 】

  현재 무궁화신탁이 공사 중인 차입형 및 책임준공형 사업장(완공 제외^*) 중 분양이 진행되어 분양계약자가 있는 사업장은 26개(주거 22, 비주거 4) 1,378호(주거 1,041, 비주거 337)이다.

* 전체 157개 사업장의 분양계약자 12,895호(차입형 8,290, 책임준공형 4,605) 中 완공된 사업장의 분양계약자 11,517호(차입형 7,520, 책임준공형 3,997) 제외

  이 중 5개 사업장(주거 339호)은 HUG의 분양보증에 가입^*되어 있거나 LH 매입약정이 있는 상태이다. HUG 분양보증 사업장은 공사 지연·중단 등 상태가 지속되면 HUG가 계속공사 또는 필요시 시공사 교체 등을 통해 사업을 계속 진행(분양이행 등)함으로써 분양계약자가 입주할 수 있도록 지원할 계획이다. 사업 진행이 곤란한 경우에는 분양계약자에게 기존에 납부한 분양대금(계약금 및 중도금)을 환급(환급이행)할 수 있다. LH 매입 약정이 있는 경우에는 완공까지 진행되어 분양계약자들의 입주가 가능하다.

* 30세대 이상 주택 분양시 HUG 분양보증 가입 의무

  여타 21개 사업장(주거 17개[702호], 비주거 4개[337호])의 경우에도 개별 사업장별로 계속 공사 ·완공이 추진되거나, 관련 법리 및 신탁재산의 책임 범위내에서 분양계약자의 권리가 최대한 보호될 수 있도록 유도해 나갈 계획이다.

  특히 일정규모 이상^* 非주거의 경우 분양계약자의 분양대금이 최우선으로 정산되도록 법령에서 보장^※되어 있고, 통상적으로 실제 신탁계약서에서도 분양대금은 선순위로 정산하도록 체결되고 있는 점을 감안한 것이다.

* 바닥면적 합계 3천m² 이상, 오피스텔 30실 이상, 생활숙박시설 30실 이상 등

※「건축물분양법 시행령」§3① 신탁계약에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

3. 신탁을 정산할 때에 분양받은 자가 납부한 분양대금을 다른 채권 및 수익자의 권리보다 우선하여 정산하여야 한다는 사항

【 \uDB80\uDEB3 시공사 및 협력업체 신속 지원 】

  현재 무궁화신탁이 공사 중인 차입형 및 책임준공형 사업장(42개) 관련 원도급사(시공사)는 39개사, 협력업체(하도급사)는 325개사이다. 이 중 협력업체가 체결한 415건의 하도급 계약 중 139건(33%)은 하도급대금 지급보증이 가입되어 있으므로 보증기관을 통해 하도급대금을 대신 지급받을 수 있다.

  개별 사업장별로 계속 공사가 추진되는 과정에서 신탁계약에서 정한바에 따라 이미 수행한 공사대금(기성금)이 원활하게 지급될 수 있도록 유도해 나갈 계획이다. 또한, 차입형 토지신탁 사업 등 일부 사업 추진에 어려움이 발생하는 사업장 영향 등으로 일시적 유동성 부족에 처한 원도급사 또는 협력업체에 대해서는 금융권 신속지원(Fast Track) 프로그램^*을 통해 금융지원을 추진할 계획이다.

* 중소기업에 대해 채권은행 공동으로 만기연장·상환유예·금리인하 등을 신속히 결정·지원

【 \uDB80\uDEB4 금융·PF시장 안정화 노력 】

  아울러, 여러 대외 불확실성에도 불구하고 채권․단기자금시장이 전반적으로 안정적인 모습을 보이고 있고, 레고랜드 사태, 건설사 워크아웃 등을 거치며 정부와 시장참여자들의 위기 대응 능력이 충분히 학습·확장해 왔으며, 이미 시장참여자들이 무궁화신탁의 건전성 문제를 상당기간 동안 예의 주시해 온 점을 감안할 때, 정부는 금번 경영개선명령이 금융시장에 미치는 영향이 제한적일 것으로 판단하고 있으며, 충분히 통제·관리 가능하다는 입장이다.

  정부는 지난 11.13일, 현재 운영 중인 시장안정 프로그램을 ’25년말까지 연장하고 P-CBO 등 일부 프로그램은 지원 규모를 확대하는 한편, 현재 적용되고 있는 부동산 PF 관련 11개 한시적 규제완화 조치들을 ’25.6월말까지 연장한다는 방침을 밝힌 바 있다. 이에 더하여 정부는 금번 적기시정조치로 인해 부동산신탁사에 대한 위험회피가 심화되면서 정상적인 부동산신탁사들까지 자금조달이 어려워지는 상황을 미연에 방지하기 위해, 다음달부터 P-CBO 지원대상에 부동산신탁사를 포함하여 운영하기로 하였다.

※ P-CBO 지원 강화 내용
규모 : 기존 ‘22.10월~’24년말 5.6조원 → ‘25년 1년간 2.8조원 (약 0.3조원 증액)
지원대상 : 금융회사 중 (기존) 여전사 + (추가) 부동산신탁사까지 확대

  정부는 금융시장 안정을 유지할 수 있는 충분한 능력과 확고한 의지를 갖고 있는 만큼, 시장참여자들이 정부를 믿고 시장불안 요인이 확산되지 않도록 최대한 협조해줄 것을 당부하였다.

【 \uDB80\uDEB5 여타 부동산신탁사 등 금융회사 건전성 관리 】

  한편, 금융당국은 신탁사 건전성 문제는 무궁화신탁 특유의 취약성^*에 국한되는 것으로, 무궁화신탁을 제외한 부동산신탁사(13개)의 평균 NCR은 537.3%(’24.9월 기준)로 규제 수준(150%)을 크게 상회하고 있고 최근 부동산신탁사의 대손충당금 적립 강화^** 등을 감안할 때, 여타 신탁사로의 위기 전염이나 신탁산업 전반의 문제로 확산될 가능성은 낮다고 보고 있다.

* 대주주(개인)의 자본확충 여력이 충분하지 않음^※에도 고유계정 우발채무(손해배상 책임)가 발생하는 책임준공형 토지신탁 사업을 확대하고 고금리 자금조달 등 리스크관리 실패

※ 여타 신탁사는 금융지주·대기업인 모회사 등으로부터 증자 등 자구노력 여력을 갖춤

** 대손충당금 추이(억원) : (’22.12) 4,961 (’23.12) 8,708 (’24.9) 15,595

  이에 앞으로도 주기적 스트레스테스트를 통해 부동산신탁사에 대한 밀착 모니터링을 지속해 나가면서, 필요시 자본금 확충, 자금관리 계획 보완 등을 지도해 나갈 계획이다. 아울러, 근본적으로 내실있는 토지신탁 사업이 추진되도록 책임준공형 NCR 산정기준 강화 및 자기자본 대비 토지신탁(위험액) 한도 도입, 내부통제기준 표준화 등 제도개선도 추진할 계획이다.

  정부는 부동산신탁사 경영개선명령에 따른 금번 관계기관 합동 대응이 부동산 PF 연착륙이라는 그간의 일관된 정책기조의 연장선에서 추진되는 만큼, 「관계기관^* 대응반」을 통해 신속하고 체계적으로 방안을 이행하고, 필요한 경우 추가조치도 과감하게 검토·추진하겠다고 밝혔다.

* 금융위, 국토부, 금감원, 예금보험공사, LH, HUG, 주금공 등

  또한, 공사 차질로 인한 입주 지연, 건설사에 대한 대금 체불 등 관련 기존의 애로신고센터와 건설사에 대한 금융지원 관련 금융감독원 금융애로 상담센터(☎1332→6번)도 지속 운영할 계획이다.

< 수분양자·건설사 애로신고센터 연락처 >

※ 별첨 : [참고1] 적기시정조치 절차
[참고2] 부동산신탁의 유형