‘더이상 황금알을 낳는 거위가 아니다.’.

각종 규제로 사업성 악화가 불가피한 재건축 아파트를 두고 하는 말이다.

●조합원 추가부담 불가피

정부는 지난 13일 수도권 과밀억제지역에서 추진하는 재건축 사업에 개발이익환수제를 도입키로 하는 내용의 도시 및 주거환경정비법 개정안을 입법예고했다.이르면 내년 3월부터 사업승인을 받는 재건축 아파트는 늘어나는 용적률의 25%에 해당하는 만큼 의무적으로 임대 아파트를 지어 정부·지자체에 표준건축비 가격으로 넘겨야 한다.다만 임대 아파트 증가분만큼 용적률을 늘려준다.

이미 사업승인을 받은 단지도 예외가 없다.임대 아파트를 설계에 반영할 수 없으므로 이 경우는 용적률 증가분의 10%에 해당하는 일반 분양 아파트를 임대 아파트로 전환,정부나 지자체에 표준건축비와 공시지가로 쳐서 팔아야 한다.

일반 분양 아파트가 줄어드는 데다 임대 아파트는 원가 수준으로 팔아야 하므로 그만큼 조합원 부담이 늘어난다.서울 수도권의 재건축사업 용적률은 200∼220% 수준이다.일반분양분은 대부분 건립 가구의 20% 미만이다.조합원 부담금이 늘어날 수밖에 없다는 얘기다.

그나마 사업승인을 받지 않은 단지는 임대아파트를 짓는 만큼 용적률 인센티브라도 받지만 이미 사업승인을 받은 단지는 일반 분양분 감소만 따를 뿐이라서 사업성이 더 떨어질 수 있다.

●수익률 얼마나 떨어지나



한국감정원에 따르면 대치동 은마 아파트는 임대 아파트(15평형 기준) 670가구를 지어야 한다.30평형대 일반 분양분 300여가구가 날아가는 셈이다.잠실 주공 5단지는 1800가구,광명 하안 본1단지는 1200여가구의 임대 아파트를 지어야 한다는 계산이 나온다.

일반 분양 아파트는 분양가격이 주변 시세 기준이지만 임대 아파트는 표준건축비 수준으로 팔아야 한다.이 경우 은마 아파트 조합의 추가 부담액은 1500억원에 이를 것으로 감정원은 예상했다.잠실 주공 5단지는 4000억원,광명본1단지는 1700억원의 추가 부담이 예상된다.

곽기석 도시정비사업단장은 “기대 수익률이 사라져 재건축 사업 수익성이 크게 떨어질 것”이라면서 “재건축 사업이 올스톱될 것 같다.”고 전망했다.

주거환경연구원도 사업성이 떨어진다는 분석을 내놨다.사업승인을 받은 강남구 A단지(용적률 87%→274%)는 가구당 2757만원,강동구 B단지(용적률 71%→200%)는 가구당 2919만원의 추가 부담이 예상된다고 분석했다.

바른재건축실천전국연합(재건련)은 송파구 C단지(용적률 98%→250%)는 임대아파트 건설로 조합원당 대지 1.8평 지분이 줄어 1억 125만원의 재산손실이 생기며 여기에 표준건축비와 실건축비간 차이로 발생한 건축비 부담 증가분 420만원까지 더하면 조합원당 1억 535만원의 손실이 발생한다고 주장했다.강북D단지는 조합원당 5376만원,경기도 수원의 E단지는 조합원당 8581만원의 손실이 예상된다며 반발하고 있다.

●재건축 아파트값 하락폭 커질 듯

재건축 아파트값의 추가 하락이 예상된다.개발이익환수제 시행은 주택거래신고제 시행 이후 떨어지기 시작한 서울 재건축 아파트값 하락세에 기름을 붓는 격이다.

재건축 아파트값 하락률은 지난 5월 0.94%,6월 1.15%로 완만했으나 개발이익환수제 도입 방침이 굳어지면서 가격 하락세가 급경사를 이루고 있다.사업성이 떨어질 것을 우려한 집주인들이 매물을 싸게 내놓고 있기 때문으로 분석된다.

강남구 개포동 일대 부동산중개업소들은 “시세를 2000만∼3000만원 낮춰 팔려는 사람들이 늘고 있으나 거래는 완전히 중단됐다.”고 전했다.개포 주공4단지 13평형은 4월말에는 5억원 안팎에 거래됐지만 15일 현재 4억 2000만원 안팎의 매물이 나오고 있다.개포 주공1단지와 가락 시영 2차 아파트값도 10% 이상 떨어졌다.

부동산업자들은 “아직은 개발이익환수제 영향이 미미한 수준이지만 사업이 지연되면서 가격 하락폭은 커질 것”이라고 말했다.

류찬희기자 chani@seoul.co.kr