최근의 집값 하락세를 어떻게 볼 것인가.

일시적인 조정인지, 아니면 끝없는 추락의 전초전을 알리는 신호인지 관심이 집중되고 있다. 전문가들은 재건축 아파트에 이어 일반 아파트값이 빠지기 시작하면서 앞으로 주택시장에 큰 변화를 점치고 있다. 집을 여러 채 갖고 있는 주인들은 매도 타이밍을 찾기 바쁘고, 집을 사야 할 사람들도 구매 적기를 따지느라 눈치를 보고 있다.

부동산 전문가들은 일단 부동산종합대책이 나오기 전까지는 하락세가 대세를 이룰 것으로 전망했다. 서울에서는 투자 포인트도 차별화해 접근할 것을 주문했다. 강남 재건축 아파트는 특별한 대책이 나오지 않는 한 투자 전망이 밝지 않은 것으로 보고 있다. 대신 강북 대규모 재개발 지역으로 눈을 돌리는 것이 낫다는 평가를 내린다.

●서울·수도권 동반 하락

서울·신도시 아파트값 거품이 본격적으로 빠지기 시작했다. 주간 아파트값 변동률이 하락세를 보인 것은 6개월만에 처음이다. 특히 재건축 아파트값 내림세 기울기가 급경사를 이루고 있다. 개포동 주공 아파트는 가구당 1000만∼2000만원 정도 내렸다. 강동 고덕주공·둔촌주공 아파트도 1000만∼2000만원 거품이 제거됐다.

전문가들은 재건축 아파트값 추세는 당분간 하향 안정세를 유지할 것으로 전망했다. 정부가 초고층 아파트와 중대형 평형 아파트 확대 배정을 허용하지 않기로 함에 따라 수익성이 없을 것으로 예상되기 때문이다. 현재로서 정부는 재건축 규제를 더이상 완화하지 않을 것임을 여러 차례 밝혔다.

재건축 아파트값 추락이 일반 아파트값 동반 하락을 몰고 왔다는 데 주목할 필요가 있다. 재건축 아파트값만 떨어졌다면 규제완화 기대가 물거품에 그친 탓으로 돌릴 수도 있지만 일반 아파트값이 떨어지고 있다는 것은 전반적인 아파트값 하락의 전초전으로 보아도 된다는 것이다.

강남구 압구정 현대아파트, 개포동 우성9차 등 중대형 아파트는 평형별로 5000만원 정도 떨어졌다. 강동구 명일동 삼익그린 아파트도 1000만원 정도 빠졌다. 재건축 아파트값 하락이 일반 아파트값 거품 제거로 번지고 있는 것으로 해석할 수 있는 대목이다.

여기에 수도권·신도시 아파트값이 동반 하락하고 있는 현상은 앞으로 주택시장이 하향 곡선을 그릴 것이라는 전망에 무게를 더하고 있다. 분당 야탑동 매화 청구타운 32평형은 2500만원, 구미동 까치신원 38평형은 3500만원, 정자동 로얄팰리스 64평형은 5000만원 하락하는 등 평형을 가리지 않고 조정 국면에 들어갔다.

나머지 신도시도 가격이 내렸다. 서울과 마찬가지로 소형과 중대형이 동반 약세를 보였다. 과천, 용인, 광명, 성남 등 수도권 주요 지역도 일제히 값이 빠졌다. 수도권 재건축 소형 아파트를 중심으로 중대형 아파트값 하락세가 두드러졌다. 김태호 부동산랜드 사장은 “8월 종합대책이 나올 때까지 강남 아파트값 조정 국면은 이어질 것”이라면서 “규제완화 조치 등이 뒤따르지 않으면 재건축 아파트값은 더 떨어질 수 있다.”고 말했다. 나아가 집값 하락폭은 서울보다 수도권에서 커질 것으로 내다봤다.

●강북 선별 투자 기회

반면 강북지역은 3차 뉴타운 후보지를 중심으로 국지적인 오름세가 이어지고 있다. 정부가 강남 재건축 아파트를 묶는 대신 강북 재개발 사업에 각종 인센티브를 제공하는 등 뉴타운 사업 공약을 잇따라 발표하고 있기 때문이다.

서울시는 19개구 22개 지역에서 3차 뉴타운 후보지 신청을 받아 심사 중인데 성동구 성수동과 송파구 거여·마천동, 성북구 장위동, 강동구 천호동 등의 땅값이 상승 곡선을 그리고 있다. 연초 대비 20∼30% 올랐다.3차 뉴타운 후보지는 실현 가능성에 주안점을 두고 선정할 방침이라서 선정과 동시에 지분 거래가 활발해지고 가격 상승도 점칠 수 있다. 최근 투자자들의 발길이 잦은 것도 이같은 이유에서다.

대표적인 곳이 성동구 성수동 일대. 서울숲 개장 호재를 동시에 안고 있다.10평 미만 작은 땅은 평당 2500만∼3000만원을 부른다.

뉴타운 바람이 불면서 하루가 다르게 호가가 오르고 있다. 송파구 거여·마천동도 10평 미만 땅은 평당 2000만∼2500만원을 호가한다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “성수동과 거여·마천동 일대 후보지역은 뉴타운 선정 가능성이 대두되면서 지분 값이 뛰고 있다.”고 말했다.

류찬희기자 chani@seoul.co.kr