아파트 단지내 상가 분양이 줄을 잇고 있다. 지난해 수도권 아파트 상가 입찰경쟁률이 13대1일 정도로 대규모 단지내 상가는 안전한 투자처로 인정받고 있다.

하지만 불황에는 이마저도 믿을 수 없는 법. 분양 예정 상가와 투자 요령 등을 ‘상가114’ 유영상 소장의 도움말로 알아봤다.

●600가구 이상 35평 미만 단지가 좋아

주택공사는 이달에 14곳, 다음달 37곳,12월에 10곳의 상가를 전국적으로 분양한다. 대부분 국민임대주택이며 300∼2000가구 단지에 평형도 20평 미만이다.

현대산업개발의 아이파크도 경기 화성동탄, 남양주 덕소, 인천 검단, 용인 수지 8차 등에서 1∼2층 상가를 분양한다.

일단 아파트 상가는 단지 규모가 최소한 600가구는 돼야 매출 대비 이익을 기대할 수 있다. 아파트 규모는 35평형 이하가 가장 좋다.30평대 이상은 수도권 지역의 경우 실제로 사는 사람 숫자가 적어 구매력이 떨어진다. 또 40∼50평대는 백화점이나 할인점에서 물건을 구매하는 경향이 있는 반면, 소형 평형은 단지내 근거리에서 소비하는 경향이 나타난다.

●세대수×0.3평=적정 상가 비율

아파트 단지내 상가의 적정 비율은 세대수×0.3평 이하가 적당하다. 상가 면적이 넓으면 공실률이 높을 수 있다.

위치도 반드시 단지 입구만 선호하기보다는 아파트 주민의 동선을 살펴야 한다. 아파트 입주 이후 상가가 주민들의 이동 동선에 놓여 있지 않으면 주변에 반드시 경쟁 상가가 생기기 마련이다.

최근 분양되는 아파트 상가는 지하층이 없는 사례가 많다. 지하층은 장사가 잘 안돼 비는 일이 잦아 결국 상가 활성화를 해치는 원인이 된다. 따라서 지하층이 있는 상가는 2순위로 고려하는 것이 좋다.

상가의 형태는 주요 동선이 가로로 길게 뻗어 있는 것이 좋다. 상가의 전면이 좁고 안쪽이 긴 형태는 활용성이 떨어진다. 전면이 넓어야 전시효과가 좋고 구매 욕구를 일으킬 수 있다. 아파트 자치관리위원회에서 정하는 관리규약은 상가의 업종 종복을 금하는 경우가 많다. 따라서 한번 업종을 정하면 바꾸기가 쉽지 않으므로 업종 선택에 신중해야 한다. 최근 대법원에서 아파트 자치관리규약을 지키지 않고 업종을 바꾼 상가 주인에게 원상회복 명령을 내린 판례도 있다.

●변경 어려운 업종선택 신중해야

아파트 상가의 경쟁 상대는 백화점이나 할인점보다 주변 상가인 경우가 많다. 업종을 선택할 때는 주변 상가의 업종도 잘 살펴야 한다.

아파트 가구수에 따라 적정업종도 달라진다.500가구 이하는 미니슈퍼, 부동산, 세탁소, 제과점, 중국집, 미용실 등이 적당하다.500∼1000가구는 문구·완구점, 열쇠수선점, 치킨집, 종교시설 등이 좋다.1000∼1500가구는 중소형 슈퍼, 반찬가게, 약국, 피아노학원, 가정의학 시설 등이 들어설 수 있다.1500∼2000가구는 방앗간, 화장품점, 이용원, 소아과, 속셈학원, 태권도장, 헬스클럽 등이 수익을 기대할 수 있다.2000가구 이상은 대형슈퍼, 편의점, 아이스크림점, 인테리어점, 생활소품점, 치과, 내과 등이 적당하다.

아파트 단지내 상가는 상권의 한계가 있어 향후 가격 상승요인이 적다는 것이 단점이다. 나홀로 상가로 남는 경우가 많아 빈 상가가 생기면 임차인 확보가 어렵고, 임대료가 하락하기도 한다. 분양방식이 공개 입찰이라서 경쟁률 상승에 따라 가격이 높아져 환금성이 떨어질 수 있다는 점을 고려해야 한다.

윤창수기자 geo@seoul.co.kr