청담·도곡, 압구정·여의도·서빙고동 등 재건축을 추진 중인 고밀도지구 아파트 단지가 추진여부를 놓고 진퇴양난에 빠졌다.

서울시가 이들 지구의 용적률 상한선을 기대보다 낮은 230%로 정했기 때문이다. 서울시는 이미 기본계획을 끝낸 서초·반포지구와의 형평성을 고려했다. 서초·반초지구는 230%로 결정됐다. 이들 재건축 추진 단지는 재건축과 리모델링을 놓고 고민 중이지만 일부 단지는 재건축은 고사하고 리모델링도 여의치 않다는 평가를 받고 있다.

●허용초과 추진지구 장기표류 가능성

서울의 고밀도지구는 10∼15층짜리 중층 아파트가 들어선 지역으로, 지난 1976년 8월 잠실, 반포, 서초 등 10곳이 지정된 이후 1979년(가락, 암사·명일)과 1983년(아시아선수촌)에 3곳이 추가돼 현재 모두 13개 지구,141개 단지 8만 4060가구에 달한다.

이 가운데 서울시가 개발기본계획 변경안을 통해 용적률을 230%로 못박은 곳은 청담ㆍ도곡, 서빙고, 여의도, 이수, 이촌ㆍ원효, 가락 등 6곳이다. 서울시는 지난달 반포·서초 아파트지구에 대해서도 도시계획위원회를 열어 용적률을 230%로 제한했다. 앞으로 고밀도 지구 용적률은 230%이내로 제한한다는 의미로 해석된다.

이에 따라 이미 재건축이 완료된 일부 단지를 제외한 상당수 아파트들이 이같은 용적률 규제에 따라 재건축 추진에 어려움을 겪을 것으로 보인다. 지난 20일 공람공고에 들어간 여의도지구의 경우 한양(252%), 삼익(256%), 은하(256%) 등이 시의 용적률 허용한도를 웃돈다.

서빙고지구에서는 재건축 허용 연한을 채운 아파트 가운데 리바뷰(569%)·정우(322%)·노들(319%)·코스모스(314%)·골든(301%)·로얄(295%)맨션과 전보아파트(496%) 등은 재건축이 사실상 어렵게 됐다. 이촌지구는 재건축을 추진 중인 강변강서맨션(296%)이 난항을 겪을 전망이다. 청담·도곡지구에서는 역삼동 진달래2차(236%)를 비롯해 일부 재건축 추진 단지가 차질이 예상된다.

●용적률 한도내 리모델링도 여의치 않아

서초동 우성아파트의 경우 230% 용적률로도 사업성이 있다는 판단아래 재건축을 추진키로 했다. 주민들은 1대1 재건축을 통해 개발이익환수제를 피해간다는 계산이다.

서초 우성아파트는 33평형 360가구,43평형 192가구,50평형 144가구,65평형 90가구 등 모두 786가구로 이뤄져 있다. 현재 이 아파트 용적률은 200%여서 다소 여유가 있는 편이다. 서초구 신반포5차의 경우 용적률에 큰 차이가 없지만 한강조망이 가능해 재건축으로 무게 중심이 기울고 있다. 평형이 크게 늘지 않거나 일반분양 물량이 적게 나와 추가분담금이 많이 들더라도 그만큼 가격상승의 여지가 있다는 판단에 따른 것이다.

이외에 많은 단지들이 재건축과 리모델링 사이에서 고민 중이다. 반포지구는 230% 수용이 불가피하다는 판단이지만 줄어든 용적률로 조합원 평형 배분에 어려움이 예상된다.

용적률이 묶이면서 리모델링도 쉽지 않은 상태다. 리모델링 역시 지구단위 계획 등에서 결정된 용적률을 초과할 수 없기 때문이다.

부동산 전문가들은 “용적률이 200%안팎이거나 사업추진이 빠른 단지는 재건축을 추진하겠지만 그렇지 않은 단지는 리모델링과 재건축 사이에서 고민할 수밖에 없다.”면서 “주택경기마저 좋지 않아 이들 지구의 재건축 사업이 장기표류할 가능성도 크다.”고 말했다.

김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr