다만 강북 재개발사업 방식이 공영개발사업방식으로 추진될 예정이라서 개발이익을 무한대로 가져갈 수는 없을 것으로 보인다. 주민들 반발만 어느 정도 무마할 수 있는 인센티브가 부여된다면 개발에 가속도가 붙을 것으로 전망된다.
●강남 재건축 규제 완화 물건너가나
아직 8월 대책이 결정되지 않았지만 현재로서는 강남 아파트 재건축 규제완화 조치를 기대하기 힘들 전망이다. 부총리가 나서 더이상 강남 재건축 규제완화는 없다고 못박았다. 집권 여당 정책위의장도 강남 대체 신도시를 개발하겠다고 발표하는 등 강남 재건축 아파트에 대한 관심을 돌렸다.
8월 대책에 소형 아파트 의무비율 배정 문제를 풀고 초고층 아파트 건립을 허용하는 등의 조치가 담길 것을 은근히 바라던 주민들은 규제 완화가 논의 대상에서 사실상 제외된다는 소식이 전해지면서 낙담하는 분위기다. 초고층 재건축을 기대했던 강남구 압구정동 일대 아파트 주민들은 실망감을 감추지 못했다.
강남구는 중대형 아파트 수요가 많은데 인위적으로 소형 아파트를 고집하는 것은 시장경제의 원리를 무시하는 처사라는 반응이다.
수평개발보다는 수직개발이 동간 거리를 넓히고 조망이 좋은데도 무조건 저층 개발을 하라는 것은 도시 경쟁력을 떨어뜨리는 원인이 된다고 지적했다.
이런 추세라면 강남 재건축 대상 아파트값은 약세를 벗어나기 힘들 전망이다.
거래 규제, 세금 강화 등으로 일반 아파트값 역시 하향 안정세로 접어들면서 실수요자 위주의 안정된 시장이 형성될 조짐이다.
●용적률 상향·소형 비율 하향등 예상
대신 강북 재개발사업은 힘을 얻게 됐다. 건설교통부와 서울시 등도 강북 재개발을 적극 밀어줄 방침이어서 속도도 탄력을 받게 된다.
교육·교통·문화 등을 갖춘 대규모 신도시급 개발을 추진할 방침이다. 재개발을 통한 강북의 재탄생은 더욱 관심을 끌고 있다.
하지만 주민들의 반발 또한 무시할 수 없다. 때문에 정부는 아예 공영개발방식으로 추진하는 것을 검토중이다. 사업 추진에 애를 먹을 것을 걱정, 인센티브를 줄 방침이다. 획기적인 인센티브를 내놓지 않으면 예상치 않은 주민들의 반발에 부딪혀 사업 추진에 애를 먹을 것이 뻔하기 때문이다. 벌써부터 어떤 ‘당근’을 줄지 기대된다.
정부가 재개발 활성화를 위해 내놓을 인센티브로는 용적률 완화를 들 수 있다. 강북 재개발지구를 대규모로 묶어 개발하면서 초고층 단지로 개발하는 방안이다.
현행 재개발사업의 허용 용적률은 250%이지만 평균 220%에 불과하다. 이를 250%까지 올려주면 사업성이 크게 개선된다.
소형 평형 의무비율 조정과 같은 인센티브도 예상해 볼 수 있다. 소형 평형건립 의무비율 조정은 20평형대 건립비율을 현행 40%에서 20∼30%로 줄여주는 것으로, 중대형 평형 공급확대까지 노릴 수 있다.
●최대 강북 수혜지구는 어디?
강북 재개발 활성화로 덕을 보는 곳은 대규모 뉴타운 예정지를 꼽을 수 있다.1,2차 뉴타운지역은 이미 땅값이 많이 올랐다.
서울시가 추가로 지정할 3차 뉴타운 후보지가 최대 수혜지역으로 꼽힌다.2차 뉴타운 가운데는 서대문 가좌, 마포 아현, 용산 한남뉴타운이 개발규모가 넓고 사업성이 높다. 3차 뉴타운은 9월 초 발표될 전망이다.
19개 구청에서 22개 지역을 후보지 지정을 신청했다. 서울시는 심의를 통해 13곳 정도를 뉴타운지역으로 지정할 방침이다.
22개 지역 중에는 강남권도 포함될 것이 유력시된다. 강남권으로는 서초 방배 2·3동, 송파 거여·마천, 동작 흑석 1∼3동이 거론된다.
금천 시흥2∼5동도 시계경관지구 문제가 해결돼 지구지정이 유력하다. 구로본동, 영등포 신길1∼7동도 예상된다. 강북에서는 도봉 창동, 동대문 이문·휘경동 등이 유력시된다.
류찬희기자 chani@seoul.co.kr
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