공정거래위원회(위원장 주병기, 이하 '공정위')는 상호출자제한기업집단 「에이치디씨｣ 소속 에이치디씨㈜(이하 '에이치디씨')가 임대차 거래로 위장하여 계열회사인 에이치디씨아이파크몰㈜(이하 '아이파크몰')에게 임대보증금 명목의 자금을 사실상 무이자로 제공한 행위에 대해 시정명령 및 과징금(171.3억 원, 잠정)을 부과하고 에이치디씨를 고발하기로 결정하였다.

아이파크몰은 용산 민자역사의 건설과 역사시설 등 복합빌딩의 운영 및 관련 부대사업을 영위할 목적으로 설립된 회사로서 '아이파크몰' 브랜드로 복합쇼핑몰* 사업을 영위하고 있다.

* 용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포의 집단으로서 쇼핑, 오락 및 업무 기능 등이 한 속에 집적되고, 문화·관광시설로서의 역할을 하며, 1개의 업체가 개발·관리 및 운영하는 점포의 집단(유통산업발전법 제2조제3호)

아이파크몰은 2001년 용산 민자역사 임대분양(선분양)을 통해 95%의 높은 분양율을 달성하였고 민자역사 준공이 완료된 2004년부터 아이파크몰 운영을 시작하였으나, 집단상가(임대매장) 형태의 운영방식 및 상권 미형성 등 대내외적 임대환경 악화로 인해 2005. 9월 기준 점포 입점율은 68%에 불과하였다.

그 결과 아이파크몰은 2005년 영업손실 61억 원, 당기순손실 215억 원을 기록하였고, 임관리비 등 미수금액 404억 원, 미지급 공사대금 962억 원에 달하여 완전자본잠식 상태에 도달하는 등 이 사건 지원행위가 개시된 시점 심각한 경영 및 재무적 위기 상황에 처해 있었다.

아이파크몰은 이러한 경영위기를 극복하기 위해 기존 임대매장 개별 운영 방식에서 직영매장 형태(복합쇼핑몰 운영)로 사업구조 전환을 추진하였고, 그에 따른 예상소요자금은 360억원에 이르렀으나, 재무적 위기에 처한 상황에서 해당 자금을 자체 조달하는 것이 불가능하였다.

이에 에이치디씨는 아이파크몰의 사업구조 전환에 필요한 자금을 충당하기 위해 2006년 3월경 아이파크몰과 이 사건 쇼핑몰의 일부 매장을 보증금 360억 원에 임차하는 임대차계약을 체결함과 동시에 매장의 운영 및 관리 권한을 전대 형식으로 아이파크몰에게 위임하고 그 사용 수익을 배분받기로 하는 내용의 '운영관리 위임계약'을 별도 체결하였다.

이러한 일괄 거래(Package Deal) 방식의 계약에 따라 에이치디씨는 임대보증금, 임대료 및 관리비를 지급하고, 아이파크몰은 위임료(위임매장 관리·운영 대가)와 사용수익을 지급하되 임대료·관리비를 위임료와 상계하였는데, 이는 에이치디씨가 임대보증금 명목의 자금을 대여하고 아이파크몰이 사용수익 명목의 이자를 제공한 것과 같다.

* 거래 기간 중 사용수익 배분 방식이 일부 변경되거나 임대보증금 조정('11년 10월 이후 333억 원)이 있었으나, 이 사건 일괄 거래의 기본 구조는 동일하게 유지되었음

아이파크몰이 2006년 3월부터 2020년 6월까지 에이치디씨에게 지급한 사용수익은 연평균 105백만원이고, 이를 이자율로 환산하면 연평균 0.3%로 이는 에이치디씨가 아이파크몰에게 저금리로 자금을 대여한 것과 같다.

한편, 국세청이 2018년 이 사건 일괄 거래의 실질이 우회적인 자금대여라고 판단하고 이에 대해 과세처분*을 하자 에이치디씨는 2020년 7월 이 사건 일괄거래를 자금대여 약정으로 전환하였고, 2023년 7월까지 아이파크몰에게 저금리**로 자금을 대여하였다.

* 에이치디씨는 불복하였으나, '25년 2월 대법원에서 최종 패소(우회적인 자금대여 인정)

* 신용등급이 높은 에이치디씨의 가중평균차입금리와 아이파크몰의 가중평균차입금리를 평균하는 방식으로 대여금리를 산정하여 아이파크몰의 자체 조달금리보다 낮게 형성

이 사건 지원행위 결과, 아이파크몰은 17년이 넘는 장기간 333~360억 원 상당의 자금을 사실상 무상으로 사용함에 따라 경쟁사업자에 비해 상당히 유리한 경쟁 조건을 확보하게 되어 복합쇼핑몰 시장에서의 지위가 크게 강화되는 등 공정한 거래질서가 저해되었다.

아이파크몰은 2011년 처음으로 영업이익을 기록하였고, 2014년에는 흑자로 전환되는 등 시장퇴출 위기를 모면하였을 뿐만 아니라 아이파크몰 고척점을 2022년 개장하는 등 복합쇼핑몰 시장에서 유력한 사업자로서의 지위를 유지·강화할 수 있었다.

이번 조치는 그룹 내 우량 계열사가 자체적으로 자금조달이 어려운 부실 계열사를 지원함으로써 시장의 경쟁을 제한하고 공정한 거래 질서를 훼손한 행위를 적발 및 제재하였다는 점에 의의가 있다.

또한, 이 사건은 임대차 거래로 위장한 우회적인 자금대여 행위를 제재한 사례로서, 장기간 임대차로 위장된 자금대여의 실질을 밝혀 탈법행위를 차단하고 규제의 실효성을 확보하였다는 점에서도 의의가 있다.

앞으로도 공정위는 지원행위 수단의 형식·명칭을 불문하고 부당지원행위에 악용되는 사례들을 지속적으로 감시하고, 법 위반행위가 확인될 경우 엄중히 제재함으로써 공정한 거래 질서를 확립해 나갈 계획이다.