재건축 단지들이 임대아파트 쇼크에 빠졌다.부동산공개념검토위원회가 개발이익 환수 차원에서 아파트 재건축시 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 짓도록하는 방안을 추진하고 있기 때문이다.이 경우 정부는 임대아파트를 표준건축비만 주고 조합으로부터 매입해 영세민 등에게 분양하게 된다.이같은 사실이 알려진 뒤 조합들은 사유재산권을 침해할 뿐 아니라 소형아파트 건립 의무화,주택거래신고제 등과 더불어 중복규제라며 강력히 반발하고 있다.

구체적인 안이 확정되면 개별단지별로 희비도 엇갈릴 전망이다.사업추진이 빠른 단지는 규제에서 빠져 나가겠지만 그렇지 않은 단지는 가격폭락도 예상된다.

●재건축 단지들 ‘트리플 악재’

재건축 단지에 개발이익 환수차원에서 임대아파트를 짓도록 하는 것에 대해재건축 단지들은 ‘트리플 악재’라고 표현한다.우선 일반분양 대신 임대아파트를 지어 정부에 표준건축비로 팔면 상당한 금전적 손실이 발생한다.

업계에서는 표준건축비로 서울시에 팔게 되면 금융비나 광고비용 등 간접비용을 아파트에는 부담시키지 못하게 된다.결국 조합원이나 일반분양자의 부담이 늘어날 수밖에 없다.가구당 1억원 가량 부담이 늘어난다는 분석도 나온다.

이 뿐만 아니라 임대아파트가 단지내에 들어설 때의 가격하락도 이들에게는 손실이다.임대아파트가 들어 있는 단지는 가격이 다른 단지보다 최소한 20%가량 떨어지게 된다.여기에 기존의 소형 의무건립비율 확대,주택거래신고제에 따른 매수세 실종 등을 감안하면 재건축 아파트의 처지는 ‘엎친데 덥친격’이라는 게 재건축 조합 관계자들의 얘기이다.

●매수세 사라져 가격측정도 안돼

개발이익 환수제의 도입 검토로 희비가 교차되는 곳은 송파구 잠실주공아파트.잠실주공 1,2,3,4,5단지 가운데 3,4단지는 이미 사업승인을 받은데다 멸실상태여서 개발이익 환수의 영향을 안받는다.

그러나 1,2,5단지는 입장이 다르다.5단지는 아예 사업승인을 받지 못해 임대아파트를 지을 수밖에 없다.반면 1,2단지는 사업승인을 받았지만 임대아파트 의무건립 적용시점을 해당주택의 철거여부를 기준으로 할 것이라는 소문이 돌면서 불안해하고 있다.

현재 이들 아파트단지는 주택거래신고제가 도입된 이후 거래가 중단된 상태다.33평형의 호가가 6억 5000만원이지만 거래가 안 이뤄져 시세가를 산정하기조차 어렵다.이런 상태가 1개월 이상 지속되고 있다.

인근 퍼스트 공인 관계자는 “정부의 방침이 확정되면 가격 차별화가 커질 것”이라며 “지금은 반사이익을 볼 만한 단지도 가격에 움직임이 없다.”고 말했다.

●임대아파트와 집값과의 관계는

임대아파트를 낀 단지는 집값이 안 오른다는 것은 중개업소에는 이미 알려진 얘기이다.대표적인 단지가 서울 택지지구로 영구임대아파트 등을 섞어짓는 수서지구와 가양지구.일원동 수서1단지의 경우 임대아파트(11∼17평형)가 일부 끼었음에도 가격이 다른 지역보다 크게 낮다.26평형은 가격이 2억 9500여만원으로 2002년보다 5000만원 가량 오르는데 그쳤다.

이는 인근 신동아 아파트 21평형의 가격(2억9000만원)과 비슷한 것이다.반면 일원동 현대사원아파트 26평형은 6억 8000만원이다.인근 중개업소 관계자는 “수서지구는 강남인데도 지난 2년간 집값상승 랠리때 거의 혜택을 보지 못했다.”면서 “임대아파트가 많이 들어가는 재건축 단지는 재건축을 진행할지 여부를 심각하게 고민해야 할 것”이라고 말했다.

정부는 임대아파트를 짓더라도 단지내에 골고루 섞어 지어 일부 단지의 슬럼화 등을 방지하고,부정적 인식을 차단한다는 방침이지만,이는 임대아파트 거주자의 소외감을 더 높일수 있다는 분석도 나오고 있다.임대아파트가 각 동에 분산되면 오히려 거주자들의 소외감이 더 커질수 있다는 것이다.재건축 조합원이나 정부가 고민해야 될 대목이다.

김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr