역전세난 시대 전세보증금 지켜라

부채비율 70% 넘어서면 계약 피해야
소액임차인보다 담보신탁 최우선 변제
근저당액 비율 높으면 보험가입 안 돼 전셋값이 떨어져 집주인이 세입자에게 전셋값을 돌려주지 못하는 ‘역전세’나 집 가격이 전셋값보다 낮아지는 ‘깡통전세’에 대한 불안이 커지고 있다. 사기도 적지 않다. 부동산 계약에 익숙지 않은 세입자들은 어떻게 대비해야 할지 막막하기만 하다. 내 보증금을 지키려면 어떻게 해야 할까.

먼저 보증금을 떼일 위험이 있는지 알아보기 위해서는 부채비율을 확인해야 한다. 아파트나 다세대주택은 선순위 근저당 설정 최고액과 본인 보증금 등을 더한 뒤 주택 가격으로 나누면 부채비율이 나온다. 그러나 다가구주택은 먼저 입주한 세입자의 보증금까지 더해 부채를 계산해야 한다. 다른 세입자가 전세인지 월세인지 확인이 어려울 때는 모두 전세로 가정하고 계산하기도 한다. 부채비율은 70%가 넘지 않는 것이 좋다.

집을 계약할 때 드러나는 빚은 등기부등본에서 볼 수 있다. 등기부등본 ‘을구’에선 선순위 근저당 설정 최고액을, ‘갑구’에서는 경매나 매매·임대차를 금지하는 가처분등기 등을 확인할 수 있다. 담보신탁이 있으면 소액임차인이라도 최우선 변제를 받기 어렵다. 근저당이 새로 생길 수 있기 때문에 등기부등본은 계약하는 날과 확정일자를 받을 때까지 꾸준히 확인하는 편이 좋다. 체납 세금이 있는지 확인하기 위해서는 집주인에게 국세완납증명서나 지방세완납증명서를 받아야 한다. 또 건축물대장을 미리 보면 건물의 불법 개조시설 유무를 확인할 수 있다.

서울보증보험이나 주택도시보증공사(HUG) 등에서 전세보증보험에 가입하는 것도 피해를 예방하는 방법이다. 집주인 동의 없이도 가입이 가능하지만 주택 가격 대비 선순위 근저당액 비율이 높으면 가입할 수 없으므로 계약 전에 요건을 미리 확인해야 한다.

계약할 때는 집주인과 직접 만나 신분증과 소유인 명의, 주소, 계좌명 등의 기본 내용을 확인해야 한다. 전입신고와 확정일자는 집주인이 바뀌거나 건물이 경매에 넘어갈 때 임차인 권리를 주장하기 위해 꼭 필요하다. 계약을 마치고 가급적 빨리 같은 날짜에 받아 두는 것이 좋다.

김주연 기자 justina@seoul.co.kr