아파트 지금 살까,아니면 좀더 기다릴까.집값이 바닥을 면치 못하고 있다.아파트값이 올해들어 10% 이상 떨어진 곳도 있다.거래는 지난해의 절반 수준에 불과하다.많은 전문가들은 더 기다려야 집값 바닥을 만날 수 있을 것으로 전망한다.매수자들도 시장을 제대로 읽고 있다.집값이 빠지거나 적어도 오르지는 않을 것으로 예상하고 있다.거래가 이뤄지지 않는 이유가 여기에 있다.많은 전문가들은 아파트값 하락이 연말까지 이어질 것으로 점쳤다.아직 바닥을 찍기까지는 좀더 기다려야 한다는 것이다.집값 하락의 근거는 크게 2가지로 요약된다.시장 안정 위주의 주택정책이 크게 변하지 않고,대규모 물량 공격이 이뤄지기 때문이다.

각종 부동산 정책의 변화를 아전인수격으로 해석하거나 성급한 판단을 내리는 사람이 많다.일부 정책의 움직임을 놓고 마치 주택시장 안정대책 기조가 후퇴하는 것처럼 호들갑을 떨거나,확대 해석해 시장을 잘못 읽고 있다.

●주택거래규제 당분간 유지될듯

적어도 주택 시장을 바라보는 정부 정책의 기조는 안정이다.‘10·29대책’의 근간은 그대로 유지한다는 방침이다.주택 시장 침체가 전체 경기 침체를 부채질하고 있다는 사실을 알지만 당장 주택시장 부양으로 경기를 떠받치겠다는 정책을 기대하기는 어렵다.

일부 지역에 대해 투기과열지구·주택투기지역 해제 조치가 나왔지만 이를 주택시장 부양이나 시장 살리기 신호탄으로 보기보다는 지나치게 불필요한 규제를 완화하는 차원으로 해석해야 한다.섣부른 기대는 금물이다.

주택 거래 감소에 직격탄을 가져온 주택거래신고제에 대해 정부는 일부 불합리하게 지정된 곳에 대해 해제를 검토했다.하지만 자칫 시장이 과민 반응할 수 있다는 판단에 따라 해제를 유보했다.

집값도 시장 경제의 원리를 따라야 하는 것이 당연하지만 현실은 그렇지 못하다.당장 노무현 대통령의 집값 발언에 주목할 필요가 있다.노 대통령은 “집값은 어떤 수단을 써서라도 안정시키겠다.”는 발언을 잇따라 내놓았다.“지금의 집값 수준에서 급락하는 것은 바람직하지 않고,물가 상승률 이상으로 상승하는 것을 막겠다.”고 했다.이는 집값 안정에 더 무게를 두겠다는 것으로 풀이된다.

전문가들은 노 대통령의 발언을 집값이 바닥을 쳤기 때문에 더이상 떨어져서는 안된다는 것으로 해석하지 않는다.집값 급락이 자칫 금융권에 충격을 줄 것을 우려,연착륙을 강조한 것으로 보고 있다.

장희순 강원대교수는 “정부가 주택 시장 안정 대책을 쉽게 후퇴시키지 않을 것”이라면서 “집값 안정이라는 목적을 이루기 위해선 당분간 거래 규제가 이어질 것”이라고 내다봤다.

콜금리 인하도 집값을 끌어올리는 지렛대 역할을 하기에는 역부족이라는 주장이 많다.주택 시장에 다른 변수가 없는 상태에서는 금리 인하가 큰 영향을 줄 수 있지만 거래를 꽁꽁 묶어둔 상황에서는 이 정도의 금리 인하로는 시장을 움직일 수 없다는 것이다.

●수도권 일부지역 빈집 늘어나

올해 전국적으로 입주 주택이 37만가구에 이른다.지난해 입주 물량 29만가구보다 8만여가구 늘어날 예정이다.아파트만 떼어 놓고 볼 때 전국적으로 28만 7000여가구가 새 주인을 맞는다.지난해에는 24만 8000여가구가 입주를 마쳤다.

서울에서는 4만 3000여가구가 입주한다.지난해 입주 물량 6만 3000여가구보다는 줄어들 예정이다.하지만 경기 지역에서는 올해 12만여가구가 입주한다.지난해 8만 1200여가구에 불과했다.

풍부한 입주 물량은 가격을 안정시키는 데 결정적인 역할을 한다.공급 과잉에 따른 부작용도 서서히 나타나고 있다.

집값 상승은 투기 거래뿐만 아니라 무주택자의 조급증에 의한 사재기도 한몫 한다.그동안은 무주택자가 내집을 마련하기 위한 순수한 의미의 주택거래가 많았다.

하지만 입주 물량 증가로 내집 마련 목표가 달성된 만큼 시장에서 아파트 수요가 줄어든다.수요 감소는 추가 가격 상승의 발목을 잡기에 충분하다.입주 물량이 크게 늘면서 세입자를 구하지 못해 빈 집이 증가하고 있는 것이 이를 뒷받침한다.

이철민 명진건설 사장은 “수도권 일부에서 빈 집이 늘고 있다.”면서 “이런 현상이 더욱 심화돼 집값 하락으로 이어질 것”이라고 전망했다.

역전세난도 더욱 가속화될 것으로 보인다.거래 침체와 맞물려 매매가 및 전세값이 동반 하락하는 가운데 입주 물량이 증가하면서 수도권 아파트 장세는 침체에서 쉽게 벗어나지 못한다는 얘기다.

●매수 타이밍은 연말 지나야

올 하반기 용인시 아파트 입주 물량은 죽전·신갈지구를 포함, 1만 8000여가구에 이른다.파주시도 금촌지구를 포함 7000여가구,화성시에서는 태안지구 입주를 시작으로 6000여가구가 각각 입주한다.

그렇다면 아파트를 언제 사야 하나.전문가들은 더 떨어진 뒤 연말쯤 사도 늦지 않다고 말한다.당장 시세차익을 노린 구입을 자제해야 한다는 것이다.과거처럼 단기간에 높은 수익률을 기대하기는 어렵다.

김영진 내집마련정보사 사장은 “추가 하락이 예상되는 만큼 매수에 신중을 기해야 한다.”면서 “단기 차익을 노린 주택 투자는 위험이 크다.”고 말했다.

실수요자라면 급매물을 골라잡는 것도 괜찮다.입지가 빼어난 강남지역이나 신도시에서도 이따금 주변 시세에 비해 10% 정도 싼 급매물이 나오는 경우가 있다.

김태호 부동산랜드사장은 “강남 아파트는 수요가 꾸준하다.하지만 무조건 달려들지 말고 급히 처분해야 하는 아파트를 골라잡는 지혜가 필요하다.”고 말한다.

류찬희기자 chani@seoul.co.kr